[业绩预告]华远控股(600743):中兴华会计师事务所关于北京华远新航控股股份有限公司2025年度业绩预告事项问询函的专项说明
原标题:华远控股:中兴华会计师事务所关于北京华远新航控股股份有限公司2025年度业绩预告事项问询函的专项说明 ZHONGXINGHUACERTIFIEDPUBLICACCOUNTANTSLLP 地址：北京市丰台区丽泽路20号丽泽SOHOＢ座20层 邮编：100073 电话：(010)51423818 传真：(010)51423816 电话（tel）：010-51423818 传真（fax）：010-51423816 关于北京华远新航控股股份有限公司 2025年度业绩预告事项问询函的专项说明 中兴华报字（2026）第 530001号 上海证券交易所上市公司管理一部： 根据贵部于 2026年 1月 26日出具的《关于对北京华远新航控股股份有限公司有关业绩预告事项的问询函》（上证公函【2026】0190号）（以下简称“问询函”）的有关要求，中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“年审会计师”、“我们”）作为北京华远新航控股股份有限公司（以下简称“华远控股”“公司”）2025年度的年报审计机构，对问询函中涉及会计师的相关问题回复如下： 问题一： 业绩预告显示，公司通过重大资产重组剥离地产业务后，目前聚焦酒店管理和物业管理业务。2025年度预计实现营业收入为 3.06亿元到 3.16亿元，扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入为 3.01亿元到 3.07亿元。请公司：（1）分业务类别与季度列示营业收入的具体构成、对应金额、同比增速、毛利率、收入确认政策、回款情况等，并结合各业务盈利模式说明公司收入确认是否符合企业会计准则的规定；（2）列示营业收入中关联交易的具体情况，包括但不限于关联方、业务往来内容、交易金额、同比增速、收入确认时点及依据、毛利率、应收账款情况、期末及期后回款情况等，并结合公司主营业务和关联交易背景说明相关交易是否具备商业实质；（3）分业务类别列示 2025年 1月和 12月主要收入明细，包括但不限于客户及关联关系、
结合自身物业业务情况及企业会计准则规定，并参考同行业可比公司，公司确定的收入政策如下： ①基础物业服务收入：基础物业服务主要涵盖公共区域保洁、安保、绿化养护、设施设备日常维护等持续性服务，属于在某一时段内履行的履约义务。公司按照权责发生制原则，根据物业服务合同约定的收费标准、服务期间，在提供服务的会计期间内分期均匀确认收入。 ②增值物业服务收入：增值物业服务主要包含特约维修、家政服务等个性化服务，按服务模式分情况确认收入：约定服务周期的增值服务，在对应的服务期间内分期确认收入；无明确服务周期的单次性增值服务，在服务完成并经客户确认后一次性确认收入。 （2）2025年公司物业服务板块实现收入 11,412万元，上年同期收入为 7,560万元，较上年同期增幅 51%，主要系公司既有在管关联项目陆续投入运营并同步提供增值物业服务，同步加强业务规模稳步拓展，新增懋隆项目、京鼎大厦等物业服务项目，各季度收入呈增长趋势，2025年第四季度增长主要为新获取的京鼎大厦物业服务项目（具体情况详见公司于 2025年 12月 6日发布的《关于全资子公司拟与关联方签署服务合同的关联交易公告》，公告编号为“临 2025-034”）。 2025年末物业服务在管面积 130.25万平方米，较 2024年末增长 65%。 （3）2025年公司物业服务板块毛利率为 26%，上年同期为 19%，较上年同期上升 7个百分点，主要系公司加强降本增效管理，同时物业服务项目结构变化，华远坊等毛利较高项目收入占比增加。二季度和三季度毛利率较高，一季度和四季度毛利率较低，主要系物业服务项目结构变化，比如京鼎大厦等毛利较低，大部分收入确认在四季度。
（）酒店运营收入政策 结合自身酒店业务情况及企业会计准则规定，并参考同行业可比公司，公司确定的收入政策如下： ①酒店客房：客房服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司根据客房实际入住情况，按照权责发生制原则，结合入住天数、合同约定的客房单价，在提供住宿服务的会计期间内分期确认收入。 ②餐饮收入：餐饮服务包含堂食、宴会等类型，其中堂食、宴会服务在客户消费完成并确认结算时一次性确认收入。 ③商品销售收入：酒店运营过程中销售的商品，属于在某一时点履行的履约义务，在商品发出并交付至客户，客户取得商品控制权时确认收入。 ④其他配套服务收入：包括会议服务、健身娱乐、洗衣、商务中心等配套服务，此类服务在完成提供并经客户确认结算时一次性确认收入。 （2）2025年公司酒店运营板块实现收入 17,769万元，上年同期为 19,430万9% 2025 元，较上年同期降幅 ，主要系 年受外部环境影响，长沙君悦酒店业务的
（）租赁收入政策 结合自身租赁业务情况及企业会计准则规定，并参考同行业可比公司，公司确定的收入政策为： 按照租赁准则，公司作为出租人租赁业务均为经营租赁模式，相关租赁收入属于在某一时段内履行的履约义务，按照权责发生制原则，根据租赁合同约定的租赁期限、租金标准，在租赁服务提供的会计期间内分期均匀确认收入。 （2）2025年公司租赁板块实现收入 2,194万元，上年同期为 1,489万元，较上年同期增幅 47%；租赁板块毛利率为 47%，上年同期为 24%，较上年同期上升23个百分点。公司租赁板块收入和毛利率变动集中在四季度，主要系当期停车
（2）2025年 12月末，公司物业服务板块关联交易形成的应收账款余额为1,998万元，截至本问询函回复出具日的期后回款金额 1,766万元，期后回款比率88.39%，整体比例较高，其中尚未回款部分主要原因系相关款项尚未达到合同约定的结算期限。 （3）公司物业服务板块对不同关联方的毛利水平存在一定分化，主要系各关联物业服务项目所处区域、物业属性（写字楼、商业地产等）、服务内容等方面存在差异，相应的服务成本、市场收费水平有所不同。 一是毛利高于 40%的项目主要为：①华远金科（北京）经营管理有限公司持有位于北京市西城区西直门外大街南路的金融科技中心，位于国家级金融科技示范区核心区，为 5A级写字楼，属于西城金科新区重点项目，公司为其提供全面物业管理服务；②北京更欣汇商业管理有限公司及北京新都致远房地产开发有限公司对应的物业服务项目为门头沟华中心综合商业项目，位于北京市门头沟区河滩商圈核心区，拥有全新的业态规划和品牌布局，升级了门头沟乃至京西片区的
2021 42-43 年起公司将长沙华中心 层写字楼租赁给北京嘉华利远商业管理有 限公司长沙分公司，定期确认租赁收入，2025年租赁收入金额为 528万元。 （2）北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称：圣瑞物业）长沙橘韵于 2025年 12月 29日收到湖南省长沙市中级人民法院出具的民事判决书【（2025）湘 01民终 7620号】，该判决书就华远华中心三四期地下停车场 520个车位的经营权及经营收益权相关事项作出明确裁判，判令北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司应于判决生效后十日内，向长沙橘韵交还上述 520个停车位的经营权及经营收益权，并支付 2018年至 2022年 7月期间的停车场经营收益 815.10万元，该笔款项对应的不含税收入约为 776万元，公司在收到法院生效判决时予以确认收入，目前公司正按照相关法律流程有序推进该笔款项的回款工作。 根据《企业会计准则第 14号—收入》第二章第五条当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务； （二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款； （四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额； （五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。 该收入的确认是以“客户取得相关商品控制权时确认收入”的核心原则，符合《企业会计准则》收入确认条件：一是基于合同各方已批准合同并承诺履行义务，法院终审判决书具有强制执行力，相当于“法律层面的合同确认”，双方权利义务明确；二是合同明确各方的权利和义务，判决书明确长沙橘韵享有 520个车位的经营权、收益权，圣瑞物业需交还资产并支付收益款；三是合同有明确的付款条款，判决书规定“判决生效后十日内支付收益款”，付款时间、金额清晰；四是合同具有商业实质，长沙橘韵通过让渡车位经营权获取收益，属于正常经营活动，具有商业实质；五是前企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回，需结合圣瑞物业的偿债能力判断，经查询相关资料和公开信息圣瑞物业经营正常、无重大偿债风险“很可能收回”成立；若圣瑞物业在判决书要求的时间未支付，可通过正常回收进行措施催收，催收无果时可依据自履行期限届满次日起2年内向法院申请强制执行，满足“很可能收回”条件。 北京市圣瑞物业服务有限公司与本公司本期已解除关联关系，本次将其纳入关联方统计范围，系根据《上市公司信息披露管理办法》相关监管规则要求，过去十二个月内曾存在关联关系的法人，仍视同关联方履行信息披露义务，故按规定对其相关信息予以披露。 3、其他业务 （1）北京市华远置业有限公司 公司于 2024年 12月进行重大资产重组事项，将所持北京市华远置业有限公司（以下简称：华远置业）股份全部转让至其股东华远集团。由于华远置业控制的长沙航立实业有限公司（以下简称：长沙航立）与上市公司在酒店经营管理业务存在重叠，为妥善解决重大资产重组带来的潜在同业竞争，华远置业同意自其股东变更为华远集团的工商变更登记完成之日起将长沙航立的股权委托给公司管理。 公司根据合同约定在管理期限内按年度确认股权管理费收入，2025年确认收入金额为 28万元，2025年 12月末应收账款余额为 30万元，尚未到合同约定付款日期。 （2）北京市华远集团有限公司 2025年公司收到华远集团重组对价利息，并确认相关收入 144万元。该收入在业务上属于“与常规重组经营活动相关的延伸收益”，根据《企业会计准则》收入确认条件，该收入满足：一是合同识别成立，《重组协议》明确约定“重组对价分期支付，且需按约定利率 LPR支付利息”，华远集团作为交易对手方，双方权利义务，如付款金额、时间、利息计算方式等清晰，合同具备法律约束力；二是单项履约义务识别清晰，重组交易包含两项履约义务：公司转让重组标的，在对价分期支付期间提供“资金占用”并可收得收益，两项义务可明确区分为转确约定利息计算方式为“未付对价金额×约定利率×占用期间”，144万元是按协议计算的 2025年度应收利息收益，交易价格可以可靠计量；四是交易价格分摊准确，对应的交易价格仅与“资金占用”这一履约义务相关，无需与其他义务分摊；五是收入确认时点符合准则，资金占用的履约义务随时间推移履行，需在2025年度内按“时间进度计量”，公司收入确认与约定一致。符合收入的确认条件。 关于重组对价利息收入计量，根据《企业会计准则应用指南－会计科目和主要账务处理》的意见，一是关于重组对价利息对应的“资金占用”，并非“核心主营业务”，仅属于“与主营业务相关的辅助性业务收益”；二是基于“重组业务实体交易产生的延伸收益”并非“纯粹的金融资产投资收益”，不属于“投资收益”的核算范围；三是重组对价利息是“企业对外提供资金占用服务产生的收益”，是与重组交易相关的经营活动收益，属于“经营活动相关收益”，与“筹资活动”无关，不属于企业筹集生产经营资金相关的收益，不能计入“财务费用”；四是重组对价利息是“与重组业务（常规经营相关交易）直接关联的持续性收益”是对价分期支付跨年度，需按期确认利息，符合“日常经营活动相关”特征，不适用“营业外收入”。结合上述分析，根据《企业会计准则应用指南—会计科目和主要账务处理》“其他业务收入”主要核算“企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入，包括出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料、用材料进行非货币性交换（非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量）或债务重组等实现的收入”的相关规定，重组对价利息属于“与重组业务（其他经营活动）相关的服务性收入”，与“其他业务收入”的核算范围完全匹配，且符合“非主营业务但与经营相关”的科目定位。 （三）分业务类别列示 2025年 1月和 12月主要收入明细，包括但不限于客户及关联关系、初始往来时间、收入确认金额、占全年对应客户收入比例、交易背景、毛利率、应收账款情况、期末及期后回款情况等，并说明是否存在滞后或提前确认收入的情形； 对于在某一时段内履行的履约义务（如基础物业服务、车位及场地租赁、酒店住宿服务等），公司严格根据服务期间采用直线法分期确认收入，相关履约义务的履行与客户经济利益的同步消耗相匹配，收入确认时点与履约进度一致，收入截止性确认准确；对于在某一时点履行的履约义务（如商品销售、餐饮服务等），公司于客户取得商品控制权或服务完成时确认收入，相关收入确认均有完备的外部证据予以支撑，公司不存在提前或滞后确认收入的情形。 1、物业服务 2025年公司为客户提供的服务具体包括安保、保洁、设施设备维护等日常物业管理服务。截至本问询函回复出具日，公司物业服务板块 2025年 1月和 12月各自的前十大客户期末应收账款回款比例为 99%、82%，整体回款情况良好，尚未回款部分均按合同约定推进结算。 2025年 1月和 12月公司物业服务收入金额分别为 849万元、1,616万元，其中 1月和 12月各自的前十大客户收入金额为 721万元、1,465万元，占当月收入比重分别为 85%、91%，具体情况如下：
公司租赁业务盈利模式是为客户提供租赁服务，主要涵盖写字楼、商业地产经营租赁及停车场运营服务等。截至本问询函回复出具日，公司租赁业务板块2025年 1月和 12月各自的前十大客户期末应收账款回款比例为 100%、2%，整体回款情况良好，尚未回款部分均按合同约定推进结算。 2025年 1月和 12月公司租赁服务收入金额分别为 118万元、926万元，其中1月和 12月各自的前十大客户收入金额为 117万元、926万元，占当月收入比重分别为 99%、100%，具体情况如下：
公司酒店运营板块业务盈利模式是为客户提供客房服务、餐饮及宴会、商品销售等，收入确认时点及依据如前述。2025年公司酒店运营板块前十大客户收入合计714万元，占该板块当期收入比例为 4%，2024年公司酒店运营板块前十大客户收入合计 541万元，占该板块当期收入比例为 3%，客户集中度较低。公司酒店运营板块前十大客户以合作旅行社、企业客户为主。截至本问询函回复出具日，2025年前十大客户期末应收账款回款比例为 100%，具体情况如下： 单位：万元
公司租赁业务盈利模式是为客户提供租赁服务，主要涵盖写字楼、商业地产经营租赁及停车场运营服务等，收入确认时点及依据如前述。 2025年公司租赁业务板块前十大客户收入合计 2,184万元，占该板块当期收入比例为 99%，除北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司外，公司租赁业务板块前十大客户以小型企业租户为主。2024年公司租赁业务板块前十大客户收入合计1,489万元，占该板块当期收入比例为 100%。截至本问询函回复出具日，2025年公司租赁业务板块前十大客户期末应收账款回款比例为 2%，主要系北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司法院判决款项尚未收回，目前公司正按照相关法律流程有序推进该笔款项的回款工作，具体情况如下： 单位：万元
2025年公司营业收入扣除金额为 1,106万元，扣除明细如下： 单位：万元
2、公司不具备资质的类金融业务收入，主要为取得北京市华远集团有限公司重组对价利息。 3、与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入，主要为取得华远置业股权管理费收入，具体详见问题一、（二）回复。 4、未形成或难以形成稳定业务模式的收入，主要来源于物业服务板块承接的软件开发、硬件设备采购等业务，该类业务暂时未形成稳定的业务模式，未构成公司主营业务核心组成部分，公司已按照净额法对该部分收入进行列示。 公司按照《上海证券交易所上市公司自律监管指南第 2号——业务办理》之第七号《财务类退市指标：营业收入扣除》进行相关收入扣除，不存在应扣除未扣除的情形。 年审会计师回复： （一）核查程序 针对上述事项，年审会计师正在及拟履行的核查程序包括但不限于：1、了解和评价管理层与收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；2、获取关联方关系及交易清单，通过公开渠道查询关联方关系完整性，核实关联交易准确完整； 3、获取分业务类别与季度列示营业收入情况表，并与总账报表核对，复核毛利率，对本期记录的收入交易选取样本，检查相关合同、结算单、催款通知、发票及收款记录等支持性证据； 4、通过检查销售合同及收入确认等支持性单据，检查关联交易合同、审批流程，确认交易是否经过适当审批；识别与商品控制权转移相关的合同条款与条件，评价收入确认时点及依据是否符合企业会计准则的要求：复核收入确认政策是否一贯地运用、有无变化； 5、对管理层进行访谈，了解公司的主要业务模式及收入确认模式，并对各业务模式的具体交易业务流程进行查看、测试；（未完）  |