[业绩预告]建发股份(600153):建发股份关于上海证券交易所业绩预告相关事项监管工作函的回复公告
原标题:建发股份:建发股份关于上海证券交易所业绩预告相关事项监管工作函的回复公告 债券代码：115755 债券简称：23建发Y1 债券代码：240217 债券简称：23建发Y2 债券代码：240650 债券简称：24建发Y1 债券代码：241016 债券简称：24建发Y2 债券代码：241137 债券简称：24建发Y3 债券代码：241265 债券简称：24建发Y4 债券代码：241266 债券简称：24建发Y5 厦门建发股份有限公司 关于上海证券交易所业绩预告相关事项监管工作函 的回复公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。厦门建发股份有限公司(以下简称“公司”或“建发股份”)于近期收到上海证券交易所《关于厦门建发股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》(上证公函【2026】0132号)(以下简称“工作函”)，工作函内容及回复列示如下：2026年1月23日，公司提交披露年度业绩预告，预计2025年度实现归母净利润-100亿元至-52亿元，实现扣非归母净利润-65亿元至-33亿元。 问题一、关于整体业绩情况。业绩预告显示，2025年度公司归母净利润较2024年度及2025年前三季度均由盈利转为大额亏损，其中供应链运营业务保持盈利，子公司联发集团和美凯龙预计2025年度归母净利润为负值。请公司：（1）列示供应链运营业务、房地产业务、家居商场运营业务各板块实现的营业收入和净利润，变化较大的请说明原因；（2）结合非经常性损益的具体构成和形成原因，说明相关损益金额较大是否准确、合理；（3）结合各个业务板块市场环境变化、所处行业上下游情况、行业竞争格局、在手订单情况、同行业可比公司业绩情况，说明本期业绩较2024年度及2025年前三季度均由盈利转为大额亏损的原因及合理性。 公司回复: 1 问题（1）列示供应链运营业务、房地产业务、家居商场运营业务各板块实现的营业收入和净利润，变化较大的请说明原因。 经财务部门初步测算，公司预计2025年度实现营业收入6,736亿元到6,936亿元，归属上市公司股东净利润-100亿元到-52亿元。公司各业务板块具体情况如下： 单位：亿元
预计实现归属上市公司股东的净利润-65亿元至-53亿元，其中建发房产为建发股份贡献的归属上市公司股东净利润约20亿元，与2024年基本持平，联发集团为建发股份贡献的归属上市公司股东净利润约为-85亿元至-73亿元，较2024年大幅下降，主要系联发集团地产项目2025年度结转收入规模同比下降，叠加前期地价较高的项目集中结转导致成本较高，计提减值前的营业利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备预计将大幅增加，导致业绩进一步承压。 2、公司家居商场运营业务主要经营主体为子公司美凯龙。美凯龙预计2025年度营业收入约66亿元，归母净利润为-225亿元至-150亿元，为建发股份贡献归属上市公司股东净利润约-67亿元至-44亿元，主要原因系房地产市场持续低2 迷导致家居零售市场需求减弱，近两年美凯龙租赁及管理收入持续低位震荡徘徊，租金水平较以往年度已出现显著下降，市场情绪和租金预期发生了转变，因此美凯龙对未来租金的收益情况进行了预期调整，致使投资性房地产价值显著下降。 同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了初步测算，计提了相应的减值准备。 问题（2）结合非经常性损益的具体构成和形成原因，说明相关损益金额较大是否准确、合理。 2025年公司非经常性损益主要项目及金额列示如下：
子公司建发房产和联发集团的投资性房地产主要为用于出租的商场、写字楼、长租公寓及工业房等，建发房产的投资性房地产2025年末公允价值预计约为134亿元，对应的营业收入占其营业总收入约0.3%，联发集团的投资性房地产2025年末公允价值预计约为47亿元，对应的营业收入占其营业总收入约1.6%。2025年建发房产投资性房地产公允价值下降约14亿元，联发集团投资性房地产公允价值下降约7亿元，主要系经济下行、市场低迷，商业及公寓运营等租金水平及出租率下降，致使相关投资性房地产价值下降。 子公司美凯龙投资性房地产2025年末公允价值预计约为695亿元至785亿3 元，公允价值下降约126亿元至215亿元，主要系受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，美凯龙持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，因此美凯龙对未来租金预期的收益情况进行了相应调整，致使投资性房地产价值显著下降。 上述公允价值变动损失在非经常性损益中列示。 公司对非经常性损益项目的确认与计量，严格遵循《企业会计准则》的规定，相关判断和估值具有合理性及支持性文件，该过程涉及到的评估工作尚未最终定稿，最终金额将于年报中予以披露，其波动主要源于外部市场变化导致资产估值变化，属于正常商业活动范畴。 问题（3）结合各个业务板块市场环境变化、所处行业上下游情况、行业竞争格局、在手订单情况、同行业可比公司业绩情况，说明本期业绩较2024年度及2025年前三季度均由盈利转为大额亏损的原因及合理性。 2025年度公司供应链运营业务保持稳健盈利，与2024年度相比基本保持稳定；房地产开发业务和家居商场运营业务归母净利润均为负值且较2024年度及2025年前三季度大幅下降，具体情况如下： 一、供应链运营业务 2025年，全球经济呈现“韧性增长但脆弱性增加”特征。贸易政策不确定性以及金融市场高波动性，对全球经济构成压力，增加了全球经济的脆弱性。国内经济持续恢复，人民币资产吸引力增强，受反内卷和促消费政策刺激，产业结构优化升级步伐加快，消费市场活力持续释放，经济运行呈现“稳中有进、质效提升”的良好态势。受国内外经济形势影响，黑色金属、有色金属、农产品及能源化工品等大宗商品行情呈现双向波动态势。在不确定性较高的市场背景下，公司供应链运营业务坚持战略方向，坚持专业化经营，加强防范经营风险，不断夯实风控体系、巩固核心优势。2025年公司供应链运营业务预计实现营业收入约5,100亿元至5,300亿元，实现归属上市公司股东净利润约33亿元至34亿元，与2024年度相比基本保持稳定；销售目的地非中国大陆的海外业务规模约1404 亿美元，同比增长约37%。 公司供应链业务经营品种较多，2025年核心经营品种如黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、能源化工产品等保持稳健经营；消费品业务与行业头部企业持续深化合作，业务规模稳步提升；浆纸和汽车业务受行业及市场行情变化等影响，经营业绩有所下滑。公司供应链业务整体经营保持稳健。 按照主营业务为供应链运营、规模可比（2024年营收在2000亿元以上）等原则，公司选取了3家可比公司（物产中大、厦门象屿、厦门国贸）2025年前三季度的数据进行对比分析。从同行业情况来看，公司供应链运营业务的业绩符合行业特点，且在同行业上市公司中处于中上水平。 二、房地产开发业务 公司房地产开发业务由子公司建发房产和联发集团运营，2025年预计实现营业收入约1,570亿元，实现归属上市公司股东净利润约-65亿元到-53亿元，具体业绩情况如下： 单位：亿元
子公司建发房产2025年全年业绩较2024年及2025年前三季度未出现盈利5 转亏损情形。2025年全年预计业绩相比前三季度盈利增加,相比2024年净利润减少11.13亿元，主要因房地产开发业务结转收入减少及投资性房地产公允价值变动损失增加引起。因建发股份2025年对建发房产的持股比例较2024年增加10%，2025年建发房产预计为建发股份贡献归属上市公司股东净利润较2024年基本持平。 子公司联发集团2025年业绩较2024年及2025年前三季度有较大变化，导致公司房地产开发板块整体净利润出现亏损。2024年9月以来，各部门陆续推出了一揽子稳增长、稳市场、稳预期的金融政策，楼市短暂时间出现了积极向好的态势，但2025年下半年开始，行业供需关系未获根本改善，市场进入深度调整与分化阶段，新规产品对存量旧规产品项目销售形成较大冲击。在此背景下，为应对市场下行、为加快资金回笼，子公司联发集团紧跟市场，调整销售策略并加大库存去化力度，采取了“以价换量”等措施，导致部分历史项目出现售价与成本倒挂。基于上述严峻的市场变化和销售策略调整，联发集团根据《企业会计准则》要求，对存货进行全面、审慎的减值测试，对可变现净值低于成本的项目计提大额存货跌价准备，这是导致联发集团及房地产业务本期出现亏损的直接原因。此情况与当前同行业公司普遍面临的压力和业绩表现相符。 按照主营业务为房地产住宅和商业开发、规模可比（2024年营收在百亿元以上）等原则，公司选取了6家可比公司（万科A、华夏幸福、金地集团、华发股份、首开股份、天地源）的数据进行对比分析。从同行业情况来看，6家可比公司2025年度业绩全部预计亏损。上述情况表明，2025年房地产行业整体仍处于深度调整期。子公司联发集团2025年预计出现大额亏损导致公司房地产开发板块整体出现亏损，该业绩变动与行业趋势一致，均源于市场价格持续下行、资产减值计提增加以及企业主动去化回笼资金的策略安排，符合当前行业共性。 子公司建发房产与联发集团虽同属公司房地产业务板块，但两者在战略布局、项目结构、土地成本及发展阶段上存在差异，导致其在行业下行周期中的业绩表现不同：（1）城市布局差异：建发房产的项目更集中布局于核心一二线城市的核心区域，这些区域的房地产市场抗跌性相对较强，项目去化和价格支撑力更好。 联发集团部分项目更多位于本轮市场调整中受影响较大的区域，如鄂州、南昌、漳州等三四线城市或一二线城市的非核心板块，在市场深度调整时面临更大的价6 格压力和减值风险。(2)产品影响力差异：建发房产凭借其长期积累的品牌效应和产品力优势，其项目定位与产品设计更精准地契合当前市场主流的改善型需求，从而在逆市中保持了较强的客户吸引力和价格韧性。同时，其营销体系与去化能力可能更为高效，有效促进了销售回款。联发集团早期的项目在产品竞争力与市场接受度上面临更大挑战，去化速度相对缓慢，加剧了资金压力和减值风险。 建发房产与联发集团的业绩差异，主要源于两者城市布局、产品力等方面的不同，是行业下行周期中不同业务单元承受压力不均的具体体现。 三、家居商场运营业务 公司家居商场运营业务的主要经营主体美凯龙2025年业绩大幅下滑，主要原因系投资性房地产公允价值的下调。 美凯龙管理层对租金价格修复的预期减弱，是本次公允价值大幅下调的核心驱动因素。随着2025年全年的房地产统计数据出台，以及美凯龙2025年度实际经营数据的呈现，支撑投资性房地产估值的租金价格修复预期发生了根本性的转变，直接导致了本年度公允价值下调幅度远超过往年度水平。另外，美凯龙投资性房地产绝对金额较大，截止2024年末投资性房地产账面价值约910.4亿元，占期末总资产的比重约78.3%。由于投资性房地产账面值基数大，评估参数的细微变化，将直接导致公允价值变动的绝对金额出现较大下降。 （1）宏观与行业预期的“质变”在第四季度集中呈现： 2024年三季度末的强力房地产刺激政策，其效果在2025年前三季度被持续观察。2026年1月，国家统计局网站发布了2025年官方统计数据：2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%；其中，住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%；其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%；其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。上述多项关键数据明确显示，政策未能扭转房地产市场下行趋势，7 市场共识从“等待复苏”转向“接受长期L型底部”。 （2）美凯龙经营底层的“长期逻辑”被确认改变，租金修复路径未能实现美凯龙管理层基于2024年末政策初效所作的“租金水平将逐步修复至历史水平”的假设，被2025年全年尤其第四季度的实际租金数据所否定。各报告期末基期的评估平均租金单价未能如期修复，持续下探，证实了下跌的趋势性而非周期性。 转型成本与长期盈利能力重估：从传统的“家居建材卖场”向“家消费”混合业态的转型，在第四季度基于更多商场实践数据被评估为一项更漫长的战略。 这并非简单的业态叠加，而是需要长期投入和客群重构，短期内难以对实际租金产生提振作用。 综上，本年度公允价值大幅下调是管理层对于租金增长率从“短期政策刺激下的修复”调整为“中长期内于当前低位企稳”的结果。因此2025年末基于对2025年全年的经济情况和实际经营数据的总结分析，管理层对租金增长预期下降是造成投资性房地产公允价值显著下调的主要原因。 具体内容详见美凯龙（601828.SH）于同日披露的《关于美凯龙业绩预告相关事项的监管工作函的回复》（公告编号：2026-009）中的问题1及回复。 问题二、关于房地产业务。业绩预告显示，公司房地产业务子公司联发集团预计2025年度归母净利润为负值，计提的存货跌价准备将大幅增加。请公司：（1）区分不同子公司，补充披露存货中主要地产项目减值准备的计提情况，并结合项目开发与销售进度、所处区域、周边可比项目售价、减值测试相关过程及参数选择等情况，说明本期对相关存货计提大额减值准备的原因及合理性;（2）补充披露房地产板块各子公司近三年存货减值准备的计提情况，并结合相关项目的开发和销售情况及周边可比项目售价走势，说明本期及前期减值计提是否准确、充分。 公司回复： 问题（1）区分不同子公司，补充披露存货中主要地产项目减值准备的计提情况，并结合项目开发与销售进度、所处区域、周边可比项目售价、减值测试8 相关过程及参数选择等情况，说明本期对相关存货计提大额减值准备的原因及合理性。 资产负债表日，公司子公司建发房产和联发集团遵照企业会计准则的要求，对存货区分不同项目、分期、业态按照成本与可变现净值孰低计量，对存货成本高于其可变现净值的计提存货跌价准备。其中，对存货可变现净值的确定方法如下： 对于开发产品，可变现净值以该产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的估计售价减去至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定；涉及的关键参数取数如下： （1）项目估计将要发生的成本，按照项目预计总成本减去已经实际投入的成本； （2）预计售价按已签约及未签约部分分别确定，对于已签约部分，按照实际签约金额确定售价；对于未签约部分，参照同项目同业态近期成交售价，近期无成交的则参考周边竞品的可比市场售价综合分析确定； （3）估计的销售费用和相关税费后的金额，使用预计全盘营销费率和税负率确定未售部分的销售费用和相关税费。 一、子公司建发房产2025年度存货跌价准备计提情况 为保证存货减值损失计提充分合理，根据会计准则要求，经初步测算，建发房产2025年度预计计提存货跌价准备约35亿元，总体上，存货减值损失计提充分、合理，符合会计准则的相关规定，计提金额前十大项目共计提跌价准备约24.6亿元，具体情况如下： 项目1-宿迁项目： 1、项目概况 项目位于宿迁市宿城区黄河街道，于2021年1月通过招拍挂方式取得，总可售面积27.41万平方米。项目业态包括高层、洋房，一期于2021年8月开盘，2023年11月竣备；二期于2023年8月开盘，2025年9月竣备。 9 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3年成交均价持续下滑，特别是2025年度下滑幅度较大，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于淮安市清江浦区生态新城核心板块，于2020年10月通过招拍挂方式取得，总可售面积54.8万平方米。项目业态以高层、叠墅住宅为主，一期于2021年6月开盘，于2023年10月竣工；二期于2021年11月开盘，于2025年3月竣工；三期于2021年11月开盘4栋高层，于2025年11月已竣工，其余未开盘。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际/预计成交均价对存货进行减值测试，近3年成交均价持续下滑，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 10 项目位于福州市晋安区五四北板块，于2016年1月通过收购方式取得，总可售面积3.54万平方米。项目业态包括双拼及联排。项目于2018年开工，因方案规划变更原因于2019年停工，尚未复工。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末周边可比项目成交均价对存货进行减值测试，2025年周边可比二手房成交均价降幅较大，导致2025年须计提存货跌价，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于无锡市江阴市云亭街道，于2021年2月通过招拍挂方式取得，总可售面积37.03万平方米。项目业态以联排、叠墅、洋房为主，一期于2021年12月开盘，于2024年4月已竣工；二期于2021年12月开盘，2024年12月竣工；三期于2023年7月开盘，目前在建；四期商业未开工。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际/预计成交均价对存货进行减值测试，近3年成交均价有一定幅度的下降，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
项目5-南京项目： 1、项目概况 项目位于南京市建邺区双闸街道，于2022年10月通过招拍挂方式取得，总可售面积9.18万平方米。项目业态包括高层住宅及车位，住宅于2023年5月开盘，2025年9月竣备，车位尚未推售。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际/预计成交均价对存货进行减值测试，近3年价格呈下降趋势，2025年降幅较大，导致当年度须计提存货跌价准备，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于佛山市南海区千灯湖板块，于2023年7月通过招拍挂方式取得，总可售面积6.22万平方米，项目业态以高层住宅为主，于2024年4月开盘，目前在建。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，2025年价格回落幅度较大，导致当年须计提存货跌价，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
项目7-绍兴项目： 1、项目概况 项目位于绍兴市越城区东湖街道，于2021年1月通过招拍挂方式取得，总可售面积9.3万平方米。项目业态包括双拼、联排、独栋别墅、商墅。项目于2021年11月开盘，2024年9月竣备。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近2年成交价格降幅较大，导致2024年-2025年须计提存货跌价准备，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于苏州市高新区狮山商务创新区，于2023年2月通过招拍挂方式取得，总可售面积16.47万平方米。项目业态包括高层住宅及车位，住宅于2023年9月开盘，2025年11月竣备。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3年价格呈下降趋势，导致2025年须计提存货跌价准备，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于厦门市湖里区湖里街道，于2025年9月通过招拍挂方式取得，总可售面积7.3万平方米。项目业态以高层为主，尚未开工。 2、减值测试与计提情况 项目基于期末周边可比项目成交均价对存货进行减值测试，2025年末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于苏州市张家港市城北街道沙洲湖社区，于2023年5月通过招拍挂方式取得，总可售面积16.5万平方米。项目业态包括洋房及高层。一期于2023年9月开盘，2025年6月竣备。二期于2025年9月开工，2025年12月末开盘。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3年成交价格略有起伏，但2025年回落较大，各期末可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度跌价计提金额如下： 单位：亿元
14 为保证存货减值损失计提充分合理，根据企业会计准则要求，经初步测算，联发集团2025年度预计计提存货跌价准备60亿元至80亿元。总体上，存货减值损失计提充分、合理，符合会计准则的相关规定，计提金额前十大项目共计提跌价准备约37.9亿元，具体情况如下： 项目1-广州项目： 1、项目概况 项目位于广州市增城区石滩镇，于2021年4月通过招拍挂方式取得，总建筑面积13.91万平方米，产品以住宅为主,该项目目前处于暂时停工状态。 2、减值测试与计提情况 项目参考周边已上市项目的市场价格作为预计售价进行减值测试，近3年周边可比项目成交均价持续下滑，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度减值计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于厦门市海沧区马銮湾新城，于2021年5月通过招拍挂方式取得，总建筑面积14.29万平方米，项目业态以洋房、高层住宅为主，分两期开发，一期于2021年9月开工，2021年12月开盘，已于2024年9月竣备；二期2024年9月开工，于2025年6月开盘，预计于2026年12月竣备。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3年成交均价持续下滑，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度减值计提金额如下： 15 单位：亿元
1、项目概况 项目位于漳州市高新区南湖生态公园内，于2021年5月通过招拍挂方式取得，建筑面积2.26万平方米，于2022年4月开工，2024年4月开售，2025年9月竣备。 2、减值测试与计提情况 本项目属类独栋纯别墅区，容积率仅1.19，由于产品定位、区位、户型等方面具有较强独特性，漳州市场目前无完全可比同类项目。结合漳州别墅市场行情及本项目产品定位，无成交年度按照项目的预计售价、有成交年度按照项目的实际成交均价作为计算依据进行减值测试，近3年的均价呈下降趋势，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：单位：亿元
1、项目概况 项目位于南昌市南昌县象湖滨江板块，于2020年8月通过招拍挂方式取得，建筑面积14.69万平方米，项目业态主要为高层住宅，暂未启动开发和销售。 2、减值测试与计提情况 项目参考与本项目同批次获取、位置相邻的已上市项目各期末实际成交均价16 作为预计售价进行减值测试，2023年及2024年可比项目的成交均价整体保持稳定，但进入2025年后，成交均价出现明显降幅，受此影响，项目各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于南京市江宁区正方新城商圈，于2019年8月通过招拍挂方式取得，总建筑面积22.77万平方米，项目业态以高层住宅为主，分两期开发，一期住宅于2020年4月开工，2020年11月开盘，2022年11月竣备；二期住宅于2020年9月开工，2021年11月开盘，2023年10月竣备；车位均于2025年5月推售。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试，近3年成交均价持续下滑，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于重庆市璧山区黛山大道，于2021年2月通过招拍挂方式取得，总建筑面积31.14万平方米，项目业态包括高层、洋房、商业和车位，分两期开发。项17 目于2021年12月分批次开工建设，其中一期高层已于2023年9月全部竣备，洋房部分楼栋已实现竣备，部分洋房仍在建设中，二期尚未开发销售。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价进行减值测试,近3年成交均价持续下滑，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于厦门市思明区前埔片区，于2025年04月通过招拍挂方式取得，总建筑面积10.23万平方米，项目业态以小高层、高层住宅为主。项目于2025年6月开工建设，2025年9月开盘，预计2027年底全部竣备。 2、减值测试与计提情况 项目基于期末实际成交均价对存货进行减值测试,2025年末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于鄂州市华容区红莲湖旅游度假片区，于2013年1月通过招拍挂方式取得，总建筑面积27.55万平方米，业态主要为高层，分批次开发，部分批次于2020年7月开工建设，2023年6月竣备，部分批次暂未竣工。 18 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试,2023年及2024年项目的成交均价整体保持稳定，但进入2025年后，成交均价出现明显降幅，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：单位：亿元
1、项目概况 项目位于厦门市集美区西亭片区，于2023年12月通过招拍挂方式取得，建筑面积13.45万平方米，项目业态以高层住宅为主。项目于2024年11月开工建设，2025年3月开盘，预计2026年底竣备。 2、减值测试与计提情况 项目开盘前采用同批次拿地的相邻地块的实际成交均价作为预计售价，开盘后按照实际成交均价进行减值测试，2025年项目实际成交均价较预期下滑，导致当年需要计提跌价准备，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下： 单位：亿元
1、项目概况 项目位于南昌市红谷滩区九龙湖板块，于2020年10月通过招拍挂方式取得，19 总建筑面积18.1万平方米，项目业态以住宅为主，于2021年8月开工建设，2024年4月竣备。 2、减值测试与计提情况 项目基于各期末实际成交均价对存货进行减值测试,2023年及2024年项目的成交均价整体保持稳定，但进入2025年后，成交均价出现明显降幅，受此影响，各期末的可变现净值、账面成本和存货跌价准备余额、年度计提金额如下：单位：亿元
子公司建发房产和联发集团2023-2025年度均系根据会计准则要求，按上述具体测试方法，对存货进行审慎的减值测试，并根据测试结果计提存货跌价准备，各年计提的依据充分、恰当、合理体现项目各时点的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形，2023-2025年存货跌价准备计提情况及合理性说明如下：（一）建发房产2023-2025年计提存货跌价准备情况 单位：亿元
（二）联发集团2023-2025年计提存货跌价准备情况 单位：亿元
建发房产和联发集团按项目列示的近三年存货减值准备计提情况及分析详见问题二（1）回复内容。 综上，建发房产和联发集团各项目均严格遵循《企业会计准则》及相关会计政策要求，在每个资产负债表日基于项目实际开发进度、最新成交情况、动态成本以及可获取的同类产品市场价格信息，对存货进行审慎的减值测试，并根据测21 试结果计提存货跌价准备，各年计提的依据充分、恰当、合理体现项目各时点的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。其中2025年度减值测算过程未借鉴独立第三方的评估工作，最终减值准备计提金额将在2025年年报中予以披露。 问题三、关于家居商场运营业务。业绩预告显示，公司家居商场运营业务子公司美凯龙预计2025年度归母净利润为负值，投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加。请公司：（1）补充披露报告期内投资性房地产的使用状态、出租率、租金收入、公允价值评估参数及测算过程，说明报告期内投资性房地产公允价值变动的原因及合理性；（2）结合减值计提涉及的各类主要资产情况，说明本期及前期减值计提是否准确、充分；（3）结合目前市场环境变化、美凯龙当前经营状况及未来预测情况等，说明对家居商场运营业务板块后续发展的经营应对及战略规划。 公司回复： 问题（1）补充披露报告期内投资性房地产的使用状态、出租率、租金收入、公允价值评估参数及测算过程，说明报告期内投资性房地产公允价值变动的原因及合理性。 一、报告期内投资性房地产公允价值变动的原因 美凯龙2025年投资性房地产公允价值大幅度下降，主要是美凯龙所处行业和市场环境连续两年的显著变化，以及美凯龙近两年业绩的大幅波动带来的预期变化导致的。 1、行业与市场环境的下行与家居商场租金及出租率显著下降高度相关。 美凯龙作为家居零售领域的领军企业，经营表现与房地产行业的景气度高度相关。根据国家统计发布的数据，2023年到2025年期间，全国房地产开发投资连续三年同比显著下降，其中2023年同比下降了9.6%，2024年同比下降了10.6%，2025年同比下降了17.2%。2023年到2025年家居建材需求疲软，也导致美凯龙连续三年租赁及管理收入的显著下滑，由2022年度的78.68亿元下降至2025年度预计的48亿元。 2、租金价格的修复预期减弱是本次公允价值大幅下调的核心因素 22 在2025年末，美凯龙对租金价格的未来走势做了更新估计，主要是针对如下情况的变化做出的： （1）宏观环境相关因素 2024年以来，国内房地产市场进入深度调整阶段。2024年三季度末，一系列力度空前的支持政策密集出台——包括降低首付比例、下调贷款利率、推行换房退税等，对市场情绪与成交量短期内产生了较为明显的提振作用。美凯龙判断，租金水平有望随之逐步修复。 然而，进入2025年后，政策效果未能延续，房地产销售价格与成交量再度双双承压，下行压力并未因短期刺激而根本缓解，这反映出当前市场调整已超越一般意义上的周期性波动，而是更深层次的因素包括经济增长模式转型、产业结构升级、居民预期转变、人口结构改变带来的变化。因此，市场很可能在中长期内持续面临供需重构带来的价格压力。 基于上述变化，美凯龙管理层对租金水平的未来预期进行了调整：从原来“短期政策刺激下的修复”转向“中长期内于当前低位企稳”。这一关键判断的转变，直接导致在投资性房地产估值模型中，核心的参数租金增长率被大幅调降，从而对资产估值产生显著影响。 （2）美凯龙经营情况相关因素 自公司收购控制权以来，美凯龙在成本端的节控，取得了显著成效，但是成本端的节控无法对冲收入端所面临的压力。特别是在2024年的第三季度后，为应对空置率的上升，美凯龙对符合要求的商户，定向释放了较大幅度的专项租金优惠，使得实际租金单价显著下降。管理层认为，在积极推进混合业态战略转型的经营提升策略和环境复苏的组合拳作用下，后续租金单价复苏至历史水平的大逻辑未出现变化。但是进入2025年后，美凯龙实际租金单价与总收入，进一步呈现疲软态势，显示租赁市场复苏动能依然不足。（未完）  |