*ST阳光(000608):中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对阳光新业地产股份有限公司2025年年报问询函的回复
原标题:*ST阳光:中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对阳光新业地产股份有限公司2025年年报问询函的回复 ZHONGXINGHUACERTIFIEDPUBLICACCOUNTANTSLLP 地址：北京市丰台区丽泽路20号丽泽SOHOＢ座20层 邮编：100073 电话：(010)51423818 传真：(010)51423816 目 录 一、关于对阳光新业地产股份有限公司2025年年报问询函的回复 二、问询函回复附件 1.中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）营业执照复印件 2.中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）执业证书复印件 3.注册会计师执业证书复印件 电话（tel）：010-51423818 传真（fax）：010-51423816 关于对阳光新业地产股份有限公司 2025年年报问询函的回复 中兴华报字（2026）第00000065号 深圳证券交易所上市公司管理一部： 由阳光新业地产股份有限公司（以下简称“阳光股份公司”或“公司”）转来的《关于对阳光新业地产股份有限公司2025年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2026〕第1号）（以下简称“问询函”）已奉悉，中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“年审会计师”或“我们”）作为阳光股份2025年度财务报告的审计机构，对问询函提到的需要年审会计师核查并发表明确意见的问题进行了审慎核查，现将核查程序和核查意见说明如下：问题1：关于经营业绩 年报显示，你公司报告期内实现营业收入3.42亿元，同比减少7.11%，扣除后的营业收入为3.32亿元；实现归属于上市公司股东的净利润（以下简称净利润）、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（以下简称扣非后净利润）分别为-2.18亿元、-2.25亿元。你公司第三、四季度营业收入共计2.07亿元，占全年营业收入的60.53%。 请你公司： （一）区分不同业务板块，分季度说明你公司营业收入同比变动的原因及其合理性，并结合行业特点、经营周期等因素，说明你公司主营业务收入集中在第三、四季度的原因及合理性。
压，商业地产分化加剧：零售地产短期租金普跌，长期供需有望修复；写字楼需求弱复苏，租金持续下行。北京、成都核心商圈的购物中心与写 字楼均面临空置及租金下行压力；深圳购物中心供应高位，核心区租金下调，非核心区头部项目逆市上涨，全市租金微跌。公司主要是因为成都 阳光新业中心写字楼持续销售，及物业租赁出租率和租金小幅下滑的影响,符合行业趋势。房地产销售板块各季度及同比变动波动较大，主要系公 司近两年销售收入均来源于早期开发的存量房产，以写字楼及底商为主，其中写字楼多以大面积成交为主，成交率偏低、成交周期较长，且受客 户需求及置业安排影响显著，上述波动并非偶然，而是行业运行规律的正常体现，具备合理性。
2025年公司持续推进存量房产销售，标的以早期开发的写字楼为主。由于该类物业成交周期相对较长，公司通过长期推广、客户洽谈、房产过户等一系列工作，于下半年顺利实现销售，具备合理性。 （二）按照《上市公司自律监管指南第1号——业务办理》有关营业收入扣除的具体要求，逐项说明你公司营业收入扣除项目是否完整、准确。 公司回复： 按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指南第1号——业务办理（2025年修订）》之“第四部分”之“4.2营业收入扣除相关事项”内容，公司逐项排查情况如下：
①来自于与公司关联方客户深圳市京基房地产股份有限公司产生的对深圳京基100A座租赁服务形成的收入739.63万元，该业务属于商业服务范畴，但与公司现有项目经营模式差异显著，为全新业务类型，且目前仅服务单一关联方客户； ②各项目商铺复原、现场管理及维护等零星收入136.95万元，此类收入为根据租户个性化需求提供的偶发性服务； ③受托行使京基集团全资子公司深圳市京基百纳商业管理有限公司的经营管理权产生的收入3.52万元,该收入源于经营受托管理业务。 除以上扣除收入项目之外，公司的主营业务收入包括租金收入、商业运营收入、房产销售收入，均属于报告期内公司从事的主要业务产生的收入，营业收入扣除项目完整且准确。 （三）请按业务类型列示前五大客户的名称、销售金额、报告期末应收账款余额及期后回款情况，说明上述客户与你公司控股股东、实际控制人及董事、高管是否存在关联关系或其他可能导致利益倾斜的关联关系。 公司回复： 前五大客户情况如下： （单位：万元）
（8）检查企业入账记录的凭证及附件。 （二）针对房地产业务收入，我们实施的核查程序主要包括： （1）了解和评价公司与销售业务确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；（2）获取公司与购房人签订的《认购合同》、《四川省商品房买卖合同（现售）》及其补充协议，检查相关合同及协议条款，以评价该项房产销售的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求； （3）获取并检查相关银行单据，并对购房人四川跬成置业管理有限公司、杨自成、朱晓英、朱清文、陈欣和雷玲的购房资金合计7,579.26万元（占房地产开发产品的比例为93.99%）进行资金来源检查，未见异常情况。具体检查情况如下：
（5）检查《成都市不动产登记信息查询结果》，核查销售房产都已过户，我们获取并检查了过户后的购房人的《不动产权证书》扫描件，未见异常情况； （6）检查公司与中介签订《不动产出售委托协议》及支付销售佣金的银行回单；（7）检查公司、购房人和承租人签订的《主体变更协议》或者《解除协议》，并对销售后的楼房状态进行检查，核实相应的房屋已正常交接； （8）实施截止性测试，未发现存在期后退房等情况。 （三）核查意见 基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为： （1）公司的营业收入同比变动和主营业务收入集中在第三、四季具有合理性；（2）公司的营业收入扣除项目不存在应扣未扣的情形，营业收入扣除事项符合相关规定； （3）经核查，除深圳市京基房地产股份有限公司、深圳市京基百纳商业管理有限公司外，公司上述其他客户与公司控股股东、实际控制人及董事、高级管理人员不存在关联关系，亦不存在其他可能导致利益倾斜的关系； （4）经核查，①除已识别的杨自成、朱晓英、朱清文、四川跬成置业管理有限公司与上一年度客户成都市锦祥捷通商业管理有限公司存在关联关系外（该交易价格公允，具有商业实质），本期其他房产客户与上一年度客户不存在关联关系；②公司本期确认的房产销售收入（包括写字楼和车位）符合《企业会计准则第14号——收入》中关于“客户取得相关商品控制权”的条件。写字楼已完成过户，车位虽金额较小但已实际交付，相关经济利益已流入公司；③期后未出现房产退回情况。故，我们认为房产销售的收入确认是审慎、合理的。 问题2：关于投资性房地产 截至报告期末，你公司投资性房地产期末余额为30.39亿元，占总资产的67.87%，主要为10个房地产项目。报告期内，你公司对前述10个房地产项目分别采用市场比较法、直接资本化法、现金流折现法进行评估，并按照评估价值作为公允价值确认依据。你公司确认公允价值变动损失为0.99亿元，主要为上海中山西路888号1幢新业中心主楼项目公允价值发生变动。年报显示，你公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是公司的主营业务，所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，你公司将由此产生的公允价值变动损益自2014年起作为经常性损益列示。 请你公司： （一）请详细列示报告期内投资性房地产各项目采用公允价值计量的依据，并结合各项目区位、业态、市场环境等，逐项说明评估方法的选取原因、核心评估假设（如收益模式、持有意图等）、关键评估参数（包括但不限于租金水平、空置率、增长率、资本化率/折现率等）的具体数值、来源及确定依据。请进一步分析说明评估参数（如租金、售价等）与同区域公开市场数据、行业报告或可比交易案例是否一致，如存在差异请解释原因及合理性。请分项目详细说明公允价值评估的计算过程，并论证其是否符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求。 公司回复： 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号）第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 同时第十二条规定：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 按照《企业会计准则》相关规定，公司投资性房地产满足活跃交易市场情况等条件要求，报告期内未变更计量模式，公司各投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量，依据充分。 公司委托外部评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称“戴德梁行”)、北京中林资产评估有限公司（以下简称“北京中林”）对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包括市场比较法、直接资本化法和现金流折现法，所使用的输入值主要包括可比案例价格、租金水平和资本化率等。评估机构通过分析判断各项目所在地区市场成熟、房地产交易活跃，同时取得同区域、同类或类似房地产的实际成交价格、租金水平，对各项投资性房地产公允价值作出合理的估计，具体的详见以下评估机构回复。 公司根据估值结果进行独立验证及账务处理并编制与公允价值有关的披露信息,符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求。 评估机构回复： Ⅰ、戴德梁行回复： （1）阳春光华（橡树园） 1）采用公允价值计量的依据 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值计量的条件。 2）评估方法的选取原因 估价对象为住宅配套底商，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价格信息可获取，
4）公允价值评估的计算过程 估价对象采用市场法评估，首先选取项目所在区域的三个首层商业销售案例作为可比实例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到首层商业市场单价，估价对象位于地上二层，在首层商业市场单价基础上进行楼层修正，得到估价对象评估单价，乘以估价对象建筑面积后计算出估价对象市场价值。 综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求。 （2）阳光上东车位 1）采用公允价值计量的依据 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值计量的条件。 2）评估方法的选取原因 估价对象为住宅配套地下车位，市场上同类或类似房地产交易较为活跃且价格信息可获取，适用市场法评估。 本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般应遵循这一原则。
4）公允价值评估的计算过程 估价对象采用市场法评估，首先选取项目所在区域的三个地下车位销售案例作为可比实例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象各层评估单价，分别乘以各层车位数量后，加总计算出估价对象市场价值。 综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求。 （3）阳光上东地下仓储 1）采用公允价值计量的依据 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值计量的条件。 2）评估方法的选取原因 估价对象为住宅配套仓库，企业长期持有并出租获取租赁收益，适用收益法评估。 本次估值时点所采用的评估方法遵循一贯性原则，具体是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法。为财务报告服务的估价，一般应遵循这一原则。 3）核心评估假设及关键参数 估价对象为住宅配套仓库，持有意图为长期持有并出租获取租赁收益。关键评估参数如下：
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内若干商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。 估价对象于价值时点整体出租率约为88%，其中主力店出租率为100%。估价对象所在北京市通州核心区人口密度较高、商业需求稳定，结合项目所在区域市场状况以及估价对象实际租赁情况，评估假设出租率85%-100%具备合理性。 估价对象位于北京市通州核心区，地铁接驳，周边为人口密度较高的居住社区，消费需求较高，附近同类型的零售商业聚集，具有明显的区位优势和规模聚集效应。参考估价对象自身租金增长情况，已签约主力店租户合同期内租金增长率为每两年增长5%和每两年增长6%，专门店租金增长率3.0%-5.0%不等。根据估价对象区域市场发展情况及周边商业签约租金增长率水平、项目自身租金增长情况，评估设置2.5%-4.0%的租金增长率属合理区间。 估价对象折现率采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中无风险报酬率参照价值时点十年期国家债券的收益率为1.85%进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含投资不动产的风险补偿、缺乏流动性风险补偿、区位风险补偿、行业及管理负担风险补偿、合规风险补偿、增长风险补偿以及特殊经营风险补偿。投资不动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，我们采用3.5%作为投资不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动产风险回报要求。 估价对象位于北京市通州区，结合项目所在行业及区域市场情况、流动性以及底层资产实体状况等综合分析，在上述投资不动产的风险补偿均值3.5%的基础上，上调4.2%，风险报酬率取值为7.7%。以上，本次评估专门店折现率取值为9.50%，主力店风险报酬率以专门店为基础下调0.25%，主力店折现率取值为9.25%。 4）公允价值评估的计算过程 估价对象采用收益法中的直接资本化法和现金流折现法评估。 直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选
收益法中选取的三个散铺租赁案例的租金区间为389-417元/㎡·月，主力店租赁案例的租金区间为61-75元/㎡·月，经修正后估价对象散铺、主力店市场租金单价分别为404元/㎡·月、70元/㎡·月，与可比实例价格相匹配，具备合理性。 估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在城市内若干商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在城市的市场资本化率。 4）公允价值评估的计算过程 估价对象采用市场比较法和收益法中的直接资本化法进行评估。 市场比较法首先选取项目所在区域的三个商业大宗交易案例作为可比实例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象评估单价，乘以估价对象建筑面积后得出估价对象市场法总价。 直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。其中估价对象未来收入的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租金进行计算。估价对象未来收益期限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限熟短原则进行确定。 经评估测算，上述两种方法估值结果差异未超过20%，方法差在合理范围内，故选取两种方法估值的算数平均值作为估价对象市场价值。 综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求。 （7）成都阳光新业中心写字楼 1）采用公允价值计量的依据 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条，“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”本项目符合上述公允价值
收益法中选取的三个办公租赁案例的租金区间为76-88元/㎡·月（面价），经修正后估价对象中区的市场租金单价为77元/㎡·月（面价），与可比实例价格相匹配，具备合理性。 估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在城市内若干办公用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在城市的市场资本化率。 4）公允价值评估的计算过程 估价对象采用市场比较法和收益法中的直接资本化法进行评估。 市场比较法首先选取项目所在区域的三个办公挂牌案例作为可比实例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象中区评估单价，低区和高区价格分别基于中区单价进行楼层以及单层面积修正，再乘以各区域建筑面积，加总后得出估价对象市场法总价。 直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。其中估价对象未来收入的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租金进行计算。估价对象未来收益期
4）公允价值评估的计算过程 估价对象采用市场法评估，首先选取项目所在区域的三个地下车位销售案例作为可比实例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象B1层标准车位单价，基于该价格分别进行车位类型和楼层修正，得出各层各类型车位的市场单价，然后分别乘以对应的车位数量，计算出估价对象市场价值。 综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关
收益法中选取的三个散铺租赁案例的租金区间为210-242元/㎡·月，主力店租赁案例的租金区间为38-45元/㎡·月，经修正后估价对象散铺、主力店市场租金单价分别为190元/㎡·月、31元/㎡·月，略低于可比实例租金价格。关于散铺租金，评估优先选取距离估价对象一定范围内的购物中心散铺的成交实例作为可比案例，可比项目的商业繁华度和内部装修略优于估价对象，故进行向下修正；关于主力店，估价对象所在区域的大面积主力店租金案例较少，选取的可比案例商业繁华度和内部装修略优于估价对象，故进行向下修正。 估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在城市内若干商业用房的租金售价数据4）公允价值评估的计算过程 估价对象采用市场比较法和收益法中的直接资本化法进行评估。 市场比较法首先选取项目所在区域的三个首层散铺案例作为可比实例，根据估价对象与可比实例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素比如交易时间、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况等，进行比较调整，得到估价对象首层评估单价，然后经过楼层修正计算出各层单价并乘以各楼层建筑面积，加总得到估价对象市场法总价。 直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。其中估价对象未来收入的计算，对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照市场法提取的市场租金进行计算。估价对象未来收益期限根据土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限熟短原则进行确定。 经评估测算，上述两种方法估值结果差异未超过20%，方法差在合理范围内，故选取两种方法估值的算数平均值作为估价对象市场价值。 综上，估价对象的市场价值评估符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求。 Ⅱ、北京中林回复： 一、请详细列示报告期内投资性房地产各项目采用公允价值计量的依据根据《企业会计准则》相关规定及投资性房地产活跃交易市场情况等因素，阳光新业地产股份有限公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。具体依据如下：1、《企业会计准则》相关规定 《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号）第十条之规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 2、投资性房地产活跃交易市场情况 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 上海中山西路888号1幢新业中心主楼项目（写字楼业态）位于上海市长宁区，周边办公市场成熟、交易活跃。 （2）可获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。 报告期内可取得同区域、同类或类似房地产的实际成交价格、租金水平，投资性房地产的公允价值可以合理估计。 二、结合各项目区位、业态、市场环境等，逐项说明评估方法的选取原因、核心评估假设（如收益模式、持有意图等）、关键评估参数（包括但不限于租金水平、空置率、增长率、资本化率/折现率等）的具体数值、来源及确定依据。 （一）上海中山西路888号1幢新业中心主楼项目 1、评估方法的选取原因 新业中心项目为位于上海市长宁区的写字楼物业，周边办公聚集度较高，区域市场活跃。 本次选取市场法及收益法进行评估，主要原因如下： （1）市场法 新业中心项目所在地区写字楼交易市场活跃，区域内类似房地产成交案例、挂牌信息充足且可以获取，因此本次评估采用市场法。 （2）收益法 新业中心项目可以单独取得收益且未来收益可以基本确定、相关参数可以获取，因此本次选取收益法进行评估。 2、核心评估假设 （1）交易假设：假定标的物业已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。 （2）公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。 （3）持续使用假设：假定标的物业正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。 （4）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。 （5）因委估房产历史年度实行了只售不租的计划，导致空置率较高。但委估对象区域条件较好，故本次收益法测算时假设委估对象可以按照预测数据完成对外租赁，同时假设租金按月收取。 （6）因产权持有人提供的《上海市国有土地使用权出让合同》（沪房地资[2005]）出让合同第45号）中未具体约定土地到期后地上物补偿等问题，本次收益法测算中假设土地到期后产权持有人可获得相关补偿。 （7）鉴于委估建筑规模较大，本次假设其可以分割出售、出租。 3、关键评估参数的具体数值、来源及确定依据 （1）市场法关键评估参数的具体数值、来源及确定依据 通过专业房地产成交数据软件查询，结合新业中心项目资产状况、区域位置、交易情况、交易日期等因素，分析筛选实际成交数据并最终确定比较案例，可比案例单价为20,036.87-2 24,374.60元/m。 （2）收益法关键评估参数的具体数值、来源及确定依据 ①租金水平：通过市场调查，分析筛选后确定与标的物业相似的市场案例，并经区位因素、个别因素等因素调整求得标的物业在评估基准日的客观市场租金。经测算，评估基准日2 标的物业日平均租金约为5.41元/m。 ②空置率：考虑区域市场的平均空置率水平，并结合标的物业自身实际情况，综合判断适宜的空置率。 报告期内标的物业大部分空置。考虑其区域配套设施齐全、办公聚集度较高，假设标的物业预测期首年（2026年）在实施扩大招商等措施下，空置率下降；后期标的物业入住率提升，2027年空置率按30%考虑（略高于世邦魏理仕等公布的2025年4季度上海市甲级写字楼22%的平均空置率），以后年度随着商业房地产市场环境改善，预计标的物业将维持正常行情下出租水平，空置率按15%考虑。 ③租金增长率：根据市场环境及标的物业实际情况确定。 2025年上海写字楼仍为租户市场，预测期标的物业短期内维持租金不变以保证出租率；考虑到未来商业房地产市场环境改善及商圈土地稀缺性，租金将保持微涨，以后年度租金增长率按每两年增长1%考虑。 ④报酬率：报酬率以安全利率+风险调整值，安全利率选用一年期国债收益率，风险调整值根据标的物业投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠率等综合确定，报酬率取6.00%。 ⑤收益年期：地上建筑物的剩余经济使用年限为25.00年，长于对应土地使用权剩余使用年限19.60年，根据孰短原则，按剩余土地使用年期确定收益期，取19.60年。 三、请进一步分析说明评估参数（如租金、售价等）与同区域公开市场数据、行业报告或可比交易案例是否一致，如存在差异请解释原因及合理性。 （一）上海中山西路888号1幢新业中心主楼项目 1、市场法评估参数 2 可比案例价格为20,036.87-24,374.60元/m，周边类似业态成交单价约为20000-260002 元/m，可比案例价格与区域市场水平一致。 2、收益法评估参数 2 2 市场租金：本次可比案例日租金5.56-6元/m，周边类似物业日租金约为3.5-7.2元/m，
（3）评估价值 经分析对比，比较案例修正后价格差异较小，本次取算数平均数求取办公用房平均单价。 物业管理及配套房屋以办公用房平均单价为基础进行测算。 根据办公用房、物业管理及配套房屋单价及各自建筑面积计算出各自评估价值。则标的物业评估总价为： 评估总价（含税）=办公用房评估价值+物业管理用房评估价值+配套用房评估价值=85,141.00万元 2、收益法计算过程 （1）租金收入：根据市场比较法测算确定标的物业在评估基准日客观月租金（有市场比较法具体评估测算过程，此处略）。 较高水平，中长期趋于市场正常水平。 （3）租金增长率：评估基准日全国及上海市房地产市场仍处低迷状态，本次根据上海市商业地产租赁情况及标的物业实际情况，本次设定2026-2029年租金维持稳定，2030年及以后年度每两年保持小幅增长。 根据市场租金、空置率及租金增长率计算预测期及稳定期年租金收入。 有效年租金收入=月租金×（1-空置率）×12个月 （4）年维修费 标的物业建成时间较早，日常维护水平一般，需要投入资金维护。根据上海地区相同结构类型房屋造价，维修费用取重置造价的1.00%计算。 （5）年管理费用 年管理费用是支付的物业服务费、水电等能源费及其它营业必要的支出，按有效年租金收入的1.00%计算。 （6）年保险费 结合当前社会保险一般情况，经综合考虑后本次以标的物业重置价值并考虑其建筑结构等影响因素后，年保险费取房屋重置价的1.00‰。 （7）年税金 依据税法及相关规定，涉及税种如下： 房产税：依照《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，以房地产年租金收入计算，税率为12%。 增值税：依据<国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告>（2016年第16号）,不动产租赁按照年租金的5%计算。 城市维护建设税税率：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号，纳税人所在地在市区的，税率为7%，以增值税为基础。 教育费附加：国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定，教育费附加率为3%、2%，合计5%，以增值税为基础。 城镇土地使用税：经了解，标的物业单位城镇土地使用税为每年每平方米6元，故本次城镇土地使用税按每年每平方米6元计算。 （8）收益年限 标的物业地上建筑物评估基准日剩余使用年限为25.00年，对应土地使用权评估基准日剩余使用年限为19.60年，根据孰短原则，确定标的物业收益年限为19.60年。 （9）报酬率 报酬率以安全利率+风险调整值确定，安全利率选用一年期国债收益率，风险调整值根据标的物业投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠率等综合确定，测算后报酬率为6.00%。 （10）残余价值 截止评估基准日，标的物业地上建筑物经济寿命超过土地使用权剩余期限，需要考虑建筑物在结束时的残余价值折现到评估基准日的价值。 建筑物在结束时的残余价值折现=建筑物重置价值×（土地使用权到期后建筑物剩余使用年期5.4年/建筑物总经济耐用年限60年）÷（1+6%）^19.60 （11）标的物业价值确定 经上述收益法测算，标的物业含税评估价值为72,506.89万元。 3、公允价值的确定 根据资产评估有关规定及标的物业的具体情况，分别采用了市场法、收益法对其进行了测算。收益法将标的物业未来收益通过报酬率或资本化率转化为评估基准日的价值；市场比较法反映了房地产销售的真实市场价格，相比较更具有代表性。综合考虑，本次选用市场法结果作为标的物业公允价值。 标的物业公允价值=85,141.00万元 4、《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号）第十条之规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 阳光新业地产股份有限公司根据《企业会计准则》相关规定及投资性房地产活跃交易市场情况等因素采用公允价值模式对新业中心项目进行了后续计量；评估机构通过分析判断新业中心主楼项目所在地区办公市场成熟、房地产交易活跃，同时也可取得同区域、同类或类似房地产的实际成交价格、租金水平，并能够对其公允价值作出合理的估计。 综上分析，上述过程符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求。 （二）结合《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》关于非经常性损益的定义，说明你公司投资性房地产公允价值变动损益是否属于虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的非经常损益。
公司投资性房地产项目主要用于商业租赁及运营或出售，公允价值变动与租金收益等经营性指标有一定的关联影响，具体如下： （1）投资性房地产公允价值变动与租金和出售收益等经营性指标存在强因果、强预期传导、强报表联动的关联：租金收入和销售价格的波动 是公允价值变动的核心驱动因素，公允价值变动又反向影响利润表与资产负债表，二者共同反映物业经营质量与市场预期。 （2）租金收入等经营情况的波动传导至公允价值变动可以分为直接传导和预期传导，直接传导可以理解为当期租金上涨/出租率提升/当期现 金流增厚，公允价值上升，产生公允价值变动收益；反之，租金下跌/空置率上升/当期现金流萎缩，公允价值下降，产生公允价值变动损失。 （3）报告期公允价值及公允变动有可能由于各种因素迟滞于租金业务表现，主要原因是租金是当期流量，公允价值是未来全周期现金流现值， 对未来的预期可能由于宏观因素、利率波动、区域规划、重大政策等外部因素弱化短期相关性，但中长期仍回归租金主导。 （4）报表分析需区分经营与预期，租金反映当期真实经营能力，公允价值反映未来市场预期，二者结合才能全面评估投资性房地产质量。
公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期实现稳健发展。 ①商业运营管理业务依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务,致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。 ②物业租赁业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目，通过“业态优化+租户赋能+精细化运营”策略提升运营质量，针对写字楼、商业综合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长期合作，核心项目出租率保持较高水平，为租赁收入的稳定性提供坚实支撑。 ③房屋销售业务主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼销售,结合市场需求优化销售策略，通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回笼的同时，进一步优化资产结构，为核心运营业务聚焦奠定基础。 公司资产结构中，投资性房地产占比67.87%，采用公允价值进行后续计量，同时结合公司的未来战略及商业模式，投资性房地产公允价值近年来均受房地产市场和公司经营的影响而下降，使得期末公司资产、净资产及净利润等指标有所下滑；可能带来资产缩水、侵蚀营业利润等风险，且会造成公司利润与现金流脱节、盈利稳定性较差等影响，从而对公司财务状况及经营成果有着较大的影响。 请年审机构核查并发表明确意见。 年审会计师回复： （一）针对上述事项，我们实施的核查程序主要包括： （1）了解、评估公司对投资性房地产公允价值评估的内部控制； （2）评估评估师的胜任能力、专业能力及客观性； （3）与公司管理层沟通各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看由评估师出具的投资性房地产物业评估报告，并结合公司各投资性房地产的实际状况，评估评估师选取的相关估值技术的相关性和合理性； （4）对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使用的出租率及租金水平核对至租赁台账记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过收集和比较市场可比案例的售价、楼龄、地理位置及物业面积信息，对评估师使用的可比案例价格进行了核查； （5）我们独立聘请经中国证券监督管理委员会网站公布的从事证券服务业务资产评估机构名录登记的第三方专业评估机构，选取通州阳光新生活广场、上海新业中心主楼、成都阳光新业中心商场、建设路阳光新生活广场、沈阳新生活广场五个重大的投资性房地产项目，对其评估报告中评估的合理性、参数依据的充分性等进行复核，复核项目投资性房地产金额占公司投资性房地产总金额比重为92.70%，公允价值变动金额占比为93.30%。经复核，我们聘请专家对公司管理层聘请专业中介机构的估值无异议。 （二）核查意见 基于执行的审计程序和获取的审计证据，我们认为： （1）公司投资性房地产公允价值确认符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关要求； （2）公司的主营业务之一即为持有并运营投资性房地产以获取增值收益或租金收入，其公允价值变动损益反映了资产价值的市场波动，属于其常规经营活动产生的持续性收益，而非偶发性或特殊性质的损益。因此，阳光股份公司公允价值变动损益是其正常经营业务的
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