现房销售重塑房企格局 高杠杆民企承压但行业出清加速

时间：2026年09月22日 21:11:42 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，住建部等四部委8月28日推出楼市全链条新政，核心是大幅提高预售门槛——封顶后预售延后8-12个月，现房销售则需竣工备案后才能回款，个贷拨付节点平均延后约16个月。上海模拟项目测算显示，现金流回正周期从16个月拉长至40个月，高能级城市项目IRR下滑10-17个百分点。

　　
　　近期机构研报指出，短期对所有房企构成现金流压力，尤以高杠杆、在建项目多的民营房企为甚；但中长期将推动行业去资本化、压缩无效供给、提升开发商体质。研报认为，土地成交短期萎缩、低能级城市拿地IRR优势消失，倒逼房企转向更审慎投资与精细化运营。

　　
　　研报指出，购房者是最大受益方，交付风险消除叠加月供节奏匹配居住需求；而活下来的优质房企将在供需改善后获得更强定价权和更稳盈利结构。政策虽不直接推涨房价，但库存去化加速与竞争减弱，有望在核心城市逐步形成价格底部支撑。